ИНВЕСТИЦИОННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИE ПО ОБЩЕСТВЕННОМУ ДЕЛОВОМУ КОМПЛЕКСУ E-95

ЗАО «Девелопмент Концепт»


«Покупая долю в объекте недвижимости - один этаж до реконструкции, после реконструкции получаешь в собственность три этажа общественно делового комплекса».

Данное предложение ориентировано на стратегических и портфельных инвесторов заинтересованных в получении прибыли от сдачи в аренду объекта недвижимости или его продажи.

ЗАО «Девелопмент Концепт» предлагает долевое участие в инвестиционном проекте реконструкции здания расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе д. 25 литера В общественно-деловом комплексе Е-95.

Собственником земли и здания является Управляющая компания ЗАО «АБ».

Реконструкция одного этажа здания площадью 800, 4 кв.м., высотой 12 метров, позволяет установить дополнительные перекрытия и получить три этажа здания, общей площадью 1948, 4 кв.м. По окончании реконструкции инвестор становится собственником комплекса, согласно договору Соинвестирования. В дальнейшем инвестор принимает решение продажи своей доли или получение прибыли путем сдачи в аренду помещений.

Новый комплекс будет входить в состав застройки общественно-деловой зоны коммерческой недвижимости общей площадью 230 000 кв. м. на участке в 7га.

Стоимость общих вложений в реконструкцию с учетом стоимости проекта составляет 143 553 771 рубль, что составляет 73 677 рублей за 1 кв.м. с отделкой помещений класс «В».

Перечень проектно-разрешительной документации представлен в Приложении №1 к данному инвестиционному предложению.

Компания провела маркетинговый анализ сдачи в аренду и продажи коммерческой недвижимости класса «В». Самый близкий бизнес центр находится в 4.5 км от Московского шоссе д. 25.(данные Google maps).

Анализ показал, что в бизнес центрах класса «В» (данные приведены в таблице), дефицитом является наличие свободных офисов, особенно малой площади.

Стоимость продажи коммерческой недвижимости в собственности класса «В», в 20 – ти минутах ходьбы от метро, составляет от 120 000 рублей и выше в Московском районе Санкт-Петербурга.

БЦ, адрес, телефон

Площадь офисов

Стоимость 1 кв.м

Что входит ?

удаленность метро

Наличие своб. Офисов

Московский пр. 79, 718-66-02

от 25 кв.м.

1050 рублей

КУ, НДС

10 м. пешком Фрунз.

свобод. Нет

Ленинский пр. 150 370-00-00

от 20 кв.м.

950 рублей

КУ,НДС.

15 мин. пешком Московская

сдано

Цветочная 25, 336-68-96

от 97 кв.м

800 рублей

КУ, НДС

15 мин. пешком Московские Ворота

малые площади сданы, есть от 97кв.м.

ул. Белы куна 30, 950-228-48-16

от 15 кв.м.

800 рублей

КУ, НДС

11 минут транспорт Елизаровская

сданы , остался 1 офис 30 кв.м.

Заставская 33, 329-80-10

от 20 кв.м.

880 рублей

КУ, НДС

3 мин. пешком Московские ворота

нет свободных

Кубинская 75, 605-00-00

от 15 кв.м.

850 рублей

КУ, НДС

Далеко 15 мин. транспорт Московская

3 свободных офиса от 60 кв.м.

Ленинский пр. 153

от 25 кв.м.

1110 рублей

КУ,НДС.

15 мин. пешком Московская

свободны 3 офиса от 70 кв.м.

(согласно данных сайта http://www.biz-cen.ru )

Опыт Управляющей компании.

Управляющая компания уже имеет десятилетний положительный опыт реализации подобного проекта.

Одним из реализованных проектов подобного класса является бизнес центр «Седьмая верста», площадь реконструкции составила 2000 кв.м. Расположен бизнес центр по адресу: Санкт-Петербург проспект Обуховской обороны д. 86 литер К. Проект был реализован за 14 месяцев.

Следующим проектом стал бизнес центр «Берн», площадь реконструкции составила 1300 кв.м. Проект был реализован за 10 месяцев. Расположен бизнес центр на проспекте Обуховской обороны д. 86 литер Н. Бизнес центры работают со 100 % загрузкой .

В июле 2011 года был запущен в эксплуатацию новый бизнес центр класса «В» - «Дизель». С запуска бизнес центра «Дизель» начался первый этап реконструкции здания общественно-делового комплекса Е-95, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Московское шоссе д. 25 литер В.

В основу концепции нового бизнес центра заложен принцип «оптимального треугольника»: удобно-качественно-экономично.

В середине июля 2011 года был подписан договор с первым арендатором, а к 30 августа 2011 года Объект был заполнен полностью. Арендная ставка полностью соответствовала рыночной стоимости (950 рублей за кв.м.) для офисного здания класса «В».

Шаговая доступность от метро «Звездная», всего 17 минут, удобный транспорт, парковка, оптико - волоконные линии связи, система кондиционирования, вентиляции, уникальный дизайн и интерьер, и самое главное наш десятилетний опыт управления коммерческой недвижимостью позволил быстро заполнить бизнес центр.

Управляющая компания считает, что новый общественно-делового комплекса Е-95, в котором и расположены реконструируемые площади , будет заполнен на 100% .

Дополнительным аргументом, является тот факт, что в этом же здании ведутся проектные работы под реконструкцию 4500 кв.м. здания под крупный строительный супермаркет, где площадь после реконструкции будет составлять ~12 000 кв.м., который будет размещен на трех этажах.

У будущих арендаторов выставочных залов и магазинов появится возможность арендовать офисные помещения в новом офисном комплексе Е-95.

Посетители супермаркета и арендаторы также будут посещать и кафе.

Новый общественно-деловой комплекс Е-95 будет разделен на несколько блоков:

- офисные помещения блочного типа, три этажа, общей площадью 711,94 кв.м.(258кв.м., 223,44 кв.м., 230,5 кв.м.) занимающие 36,54% от общей реконструированной площади ;

- офисные помещения с кафе общей площадью 1236,46 кв.м., занимающие 63,46% от реконструируемой площади.

Планируется все площади сдать в аренду по цене 1100 рублей кв.м. в месяц. ( таблица расчетов финансовых показателей).

На территории, прилегающей к общественно-деловому комплексу Е-95, заканчиваются проектные работы реконструкции двух зданий литер Д под гостиницы с номерным фондом 38 номеров и 69 номеров, со сроком ввода в эксплуатацию в декабре 2012 года.

Структура сделки.

Мы предлагаем следующий вариант участия Инвестора в проекте:

Между Управляющей компанией и Инвестором заключается договор Соинвестирования, согласно которому в качестве первоначального взноса Инвестор вкладывает денежные средства пропорционально желаемой доле участия от текущей рыночной стоимости объекта на момент заключения такого договора.

Гарантией первоначального взноса Инвестора, является обременение в его пользу доли собственности в объекте недвижимости, пропорционально внесенному первоначальному взносу. В данном договоре также прописывается график реконструкции

( с фиксированными сроками выполнения каждого этапа работ), а также график инвестирования Сторонами затрат по реконструкции.

При регистрации права собственности на реконструируемое здание, согласно условиям договора Соинвестирования, Инвестор получает право собственности на долю в реконструируемом здании пропорционально фактически вложенным средствам по данному договору.

Варианты участия Инвестора:

Вариант 1

Инвестор участвует в совместном финансировании в расчете 36, 54 % от совместного долевого участия, что в последующем дает ему право на получение в собственность 711,94 кв.м. в реконструированной площади.

Вариант 2

Инвестор участвует в совместном финансировании в расчете 63,46% от совместного долевого участия, что в последующем дает ему право на получение в собственность 1236,46 кв.м. в реконструированной площади.

Возможно, участвовать в совместном финансировании в любом варианте соразмерном реконструируемой площади. (таблицы расчетов финансовых показателей)

Расчет финансовых показателей за год.

Стоимость первоначальных вложений с учетом стоимости проекта и реконструкции здания составляет за 1 кв.м. 73 677 рублей. Достаточно низкая стоимость помещения за 1 кв.м. в Московском районе бизнес центра класса «В», который имеет соответствующую инфраструктуру, евроремонт со стильным дизайном.

Стратегический инвестор

Наименование

Вариант 1, доля 36, 54%

Вариант 2 , доля 63,46 %

стоимость первоначальных вложений, рубли

23917298

41542406

стоимость реконструкции, рубли

28536691

49560811

итого расходов, рубли

52453989

91103218

денежный поток от аренды, рубли

9397608

10890000

расходы на эксплуатацию, рубли

488079

847671

прибыль

8909529

10042329

срок окупаемости, лет

6

9

 

Портфельный инвестор

стоимость первоначальных вложений, рубли

23917298

41542406

стоимость реконструкции, рубли

28536691

49560811

итого расходов, рубли

52453989

91103218

денежный поток от продажи, рубли

80739810

153012454

прибыль

28285821

61909237

срок окупаемости с учетом продажи, месяцев

18

18

 

 

 

Расчет финансовых показателей для площадей офисов 223,4 кв.м.,230,5кв.м., 258 кв.м.

стратегический инвестор

Варианты

доля 11, 47%

доля 11, 83%

доля 13,24%

Площади

223,4

230,5

258

стоимость первоначальных вложений, рубли

7507701

7743340

8666257

стоимость реконструкции, рубли

8954542

9239132

10341414

итого расходов, рубли

16462243

16982471

19007671

денежный поток от аренды, рубли

2948880

3042600

3405600

расходы на эксплуатацию, рубли

153155

158022

182360

прибыль

2795725

2884578

3223240

срок окупаемости, лет

6

6

6

 

портфельный инвестор

стоимость первоначальных вложений, рубли

7507701

7743340

8666257

стоимость реконструкции, рубли

8954542

9239131

10341414

итого расходов, рубли

16462243

16982471

19007671

денежный поток от продажи, рубли

26801298

27653085

30952260

прибыль

10339055

10670614

11944589

срок окупаемости с учетом продажи, месяцев

18

18

18

 

Срок реконструкции общественно делового комплекса 12 месяцев, период продажи от 8 месяцев до 1 года.

Концепцию развития общественно делового комплекса Е-95 , разработку инвестиционного предложения и поиск инвесторов осуществляет ЗАО «Девелопмент Концепт».

ПРИЛОЖЕНИЕ №1

Проектная документация и согласования.

Проект реконструкции здания был осуществлен ЗАО «Архитектурно-проектное бюро №9», по результатам выполненных работ получено положительное заключение «Санкт-Петербургского государственного автономного учреждения «Центр государственной экспертизы» от 03.05.2011 года №10-2011 (копия положительного заключения прилагается, приложение №2).

Регистрационный номер заключения государственной экспертизы в Реестре 78-1-4-0270-11.

Объект капитального строительства:

Экспериментально производственный цех.

Объект государственной экспертизы: проектная документация без сметы и результаты инженерных изысканий на реконструкцию корпуса экспериментально-производственного цеха с выделением части здания под общественно-деловой комплекс.

Генеральный проектировщик , наличие и срок действия лицензии на проектные работы:

ЗАО «Архитектурно-проектное бюро №9» свидетельство от 18.11.2010 №0141-072-04/2010 о допуске к определенному виду работ или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов строительства, выданное НП «Экспертизные организации электроэнергетики».

ГИП: Чистяков О.А.

Эксперты: Ноах И.Б., Орлова Л.В., Лысова Т.Г., Лаптев В.В., Бодэ А.В., Булин Б.В., Казаков Н.Е., Гладких Л.Н., Зевенко П.А., Щербаков И.А., Дехканбаева Н.Б., Бакунович В.Н., Сизов Е.Г.

Основания для выполнения инженерных изысканий, разработки проектной документации.

- Свидетельство 78-АЖ№103384 от 12.11.2010 о государственной регистрации права собственности на земельный участок 11838 кв.м., кадастровый номер 78:14:7691:124,

по адресу : Санкт-Петербург, Московское шоссе д. 25 корпус 1 литера В.

- Свидетельство 78-АЖ №103383 от 12.11.2010 о государственной регистрации права собственности (приложение №4) на корпус экспериментально-производственного цеха общей площадью 6438, 7 кв.м., кадастровый номер 78:14:7691:124:12, по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе д. 25 корпус 1 литера В;

- Градостроительный план земельного земельного участка № RU78148000-9249, утвержденный распоряжением КГА от 29.07.2010 №2414. Кадастровый номер земельного участка: 78:14:7691:124 от 28.12.2007;

-Справка КГИОП от 11.11.2009 №1/4513;

- Проект границ землепользования от 26.07ю2010 (уч. № 2380 по книге №35);

-Задание на проектирование реконструкции корпуса экспериментально-производственного цеха с выделением части здания - Приложение № 1 к договору № 26 /07 от 26.07.2010 года

- Исходные данные ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу(письмо от 14.09.2010 № 2375 р-5-1-3)

- Технический паспорт на корпус экспериментально-производственного цеха на Московском шоссе дом 25 корпус 1 литера В, выданный ГУИОН ПИБ Красногвардейского района;

- Техническое обследование здания по адресу : Московское шоссе д. 25 корпус 1 литера В, выполненное в 2010 году ООО «Городской центр экспертиз «Север».

-Обмерные чертежи выполнены в ноябре 2010 года ЗАО «АПБ №9»

- Технические условия подключения объекта капитального строительства сетям инженерно-технического обеспечения.

Согласования:

- Главного архитектора Санкт-Петербурга по объемно –пространственному и архитектурному решению и генплану на стадии «проект» (выписка от 20.08.2010 № Г.С.-3.1/20642);

- УСПХ (штамп от 15.09.2010 на листе «Схема ПОЗУ»)

- УГИБДД (штамп от 01.10.2010 на листе «Схема ПОЗУ»)

- Администрации Московского района Санкт-Петербурга (письмо от 22.12.2010 № 065-8341/10-0-1);

- Инженерных служб на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.